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Comité logement 

Ahuntsic-Cartierville

 
 

 

 

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Droits des locataires

La défense des droits des locataires est un des volet de la mission du CLAC. Pour concrétiser cet aspect de sa mission, en plus de la défense collective des droits (voir section sur le logement privé), le CLAC tente d'informer un maximum de locataires de leurs droits et recours. Vous trouverez un résumé de ces principaux droits et recours dans cette section du site. Pour plus d'informations, n'hésitez surtout pas à nous contacter.

Partir en cours de bail

Il y a quatre moyens de quitter son logement en cours de bail: La résiliation du bail, La cession de bail,La sous-location et La résiliation pour des cas particuliers.

La résiliation de bail

Il est faux de dire qu'un  locataire peut quitter son logement en tout temps en payant 3 mois de loyer. La résiliation de bail peut s'effectuer dans certains cas prévus par la loi. Elle est possible quand le propriétaire et le locataire s'entendent pour mettre fin au bailavant la fin du terme. Elle doit cependant être confirmée par un document écrit et signé par les deux parties. Elle doit également inclure une formule selon laquelle les deux parties renoncent à leur droit de poursuite de l'autre partie devant les tribunaux, pour tous dommages présents ou futurs qui résulteraient de l'occupation du logement concerné.

La cession de bail 

La cession de bail se fait lorsqu'on transfère un bail à un nouveau locataire. contrairement à la sous-location, le locataire est dégagé de toutes responsabilité vis-à-vis le propriétaire puisqu'il cède tous ses droits et obligations au nouveau locataire appelé cessionnaire.

C'est le locataire qui recherche une nouvelle personne intéressée à occuper le logement. Il doit envoyer un avis de cession de bail par courrier recommandé au propriétaire en l'informant du nom et de l'adresse de la personne qui prendra le logement et la date prévue de la cession de bail. Le propriétaire a 15 jours pour accepter ou refuser. Il ne peut refuser que pour des motifs valables(ex: insolvabilité). Si le propriétaire refuse sans motifs valbles, le locataire peut faire une demande à la Régie du logement qui résiliera le bail. Le silence du propriétaire équivautà une acceptation de sa part à la cession de bail. Il peut toutefois demander au locataire cédant le bail le remboursement des frais encourus(enquête de crédit). Aprèe acceptation de propriétaire, le locataire cédant  signera ne entente de cession de bail avec le nouveau locataire.

N.B. Le propriétaire ne peut empêcher le locataire de faire une cession de bail

La sous-location

le locataire a le droit de sou-louer son logement avec le consentement du propriétaire. Ce dernier peut toutefois refuser de donner consentement s'il a des motifs sérieux. La sous-location n'est utilisée que dans le cas ou le locataire désire revenir dans son logement(ex: le locataire part en voyage pour un période de 6 mois). le locataire est tenu d'aviser le propriétaire, par écrit. mentionnant le nom et l'adresse de la personne à qui il entend sous-louer. Le propriétaire a 15 jours pour répondre. S'il refuse. le propriétaire doit aviser le locataire des motifs de son refus dans les 15 jours de la réception de l'avis de sous-location. Sinon, il y a présomption de son consentement.

le sous-locataire d'un logement ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux car on ne peut faire une sous-location de plus de 12 mois à moins d'avoir le consentement du propriétaire. Le locataire(sous-locateur) ou à défaut le propriétaire doit envoyer au sous-locataire un avis de quitter les lieux au moins dix jours avant la fin se la sous-location.

La résiliation d'un bail pour des cas particuliers

Le locataire peut résilier son bail pour habiter dans un H.L.M., un centre d'accueil ou une résidence privée pour personnes âgées. Dans ces cas-ci, le locataire est obligé d'envoyer au propriétaire un avis de résiliation, accompagné d'une attestation de l'autorité compétente, de trois mois par courrier recommandé, en exigeant un accusé réception (carte rose par la poste). Le locataire est tenu de payer les 3 mois de loyer sauf si le propriétaire reloue le logement entre temps. Cette possibilité de résiliation avec un delai de 3 mois peut aussi s'appliquer pour une personne qui subitement aurait un handicap permanent(perte d'autonomie) ne lui permettant plus de demeurer dans son logement(ex: immeuble sans ascenseur). Dans cette situation, le locataire devra se procurer une preuve du médecin.

Dans tous les cas, la période de paiement de loyer de 3 mois est toujours calculée à partir de la date de l'envoi et non au début du mois(ex: la lettre est envoyeée le 13 décembre, le locataire devra payer jusqu'au 13 mars).

Payer son loyer  

Lors de la conclusion d'un bail, le propriétaire peut exiger d'avance le paiement du loyer pour le premier terme. Il ne peut exiger du locatraire aucune autre somme d"argent.

Le propriétaire ne peut exiger des chèques postdatés pour le paiement de loyer, donc bien faire attention, lors de la signature du bail,à ce que le propriétaire aura inscrit au bail.  Le loyer est payable au domicile du locataire et dois être payer le premier jour de chauqe mois ou le premier jour de chaque période de paiement à moin d'une entente écrite au bail. À défaut de quoi, dès le lendemain, le propriétaire peut porter plainte à la Régie du logement en recouvrement de loyer.  Après trois semaines, si le locataire n'a toujours pas payé, le propriétaire peut en plus de faire une demande de recouvrement, une demande en résiliation de bail.

Le locataire ne peut se faire justice par lui-même en retenant le loyer, même s"il y a des réparations è faire dans le logement. Il doit plutôt montrer sa bonne foi en payant et en portant plainte èa la Régie de logement pour qu'elle oblige le propriétaire à exécuter tous les travaux. Le locataire ne peut retenir son loyer qu'avec la permission d'un régisseur. 

Pour éviter la résiliation de bail, le locataire doit payer, avant que le jugement soit rendu, le loyer plus les intérêts et les frais judiciaires en argent comptant, chèque visé ou mandat poste. Ceci peut être fait au moment de l'audience. Pout toutes les demandes en recouvrement de loyer favorables au propriétaire, aucun recours n'est possible pour le locataire et il devra malheureusement payer. Si,après l'audienceà la Régie du logement, le locataire reçoit le jugement dans lequel son bail a été résilié, il peut demander une permission d'appeler dans les 30 jours si l'expression « execution provisoire nonobstant appel»

Augmentation de loyer

Peu importe la durée du bail, le propriétaire peut modifier le bail seulement une fois par 12 mois.

Le propriétaire n'a pas le droit d'augmenter le loyer au delà de ce que permettrait la Régie du logement et doit fournir un avis d'augmentation de loyer par écrit en inscrivant le montant de la hausse en dollars ou en pourcentage. L'avis d'augmentation doit être envoyé :

Entre 3 et 6 mois avant la fin du bail pour un bail d'une durée d'un an ou plus

Entre 1 et deux mois avant la fin du bail pour un bail de moins d'un an

Entre 1 et 2 mois avant l'entrée en vigueur de l'augmentation de loyer pour un bail à durée indéterminée.

Le locataire a 1 mois pour répondre à l'avis d'augmentation de loyer suite à la réception de l'avis. Trois réponses sont possibles :

-  Je déménage

-  J'accepte la hausse proposée

-  Je refuse le hausse ET je reste dans mon logement

L'absence de réponse à l'avis équivaut à une ACCEPTATION, il est donc primordial de répondre par écrit (et par courrier recommandé) au propriétaire si le locataire a l'intention de refuser la hausse.

Si le locataire s'oppose à l'augmentation de loyer, le propriétaire a un mois pour s'adresser à la Régie du logement en fixation de loyer. C'est alors le calcul effectué par la Régie et selon sa grille de calcul qui déterminera la hausse de loyer accordée au propriétaire. Suite au refus du locataire, si le propriétaire ne s'adresse pas à la Régie du logement dans le délai, le bail est reconduit aux mêmes conditions et il n'y a pas de hausse possible

Les indices :

Chaque année, la Régie du logement publie des indices vers la fin du mois de janvier. Ces indices sont un outil qui peuvent permettre une négociation entre le locataire et le propriétaire pour s'entendre sur une hausse de loyer.

Les augmentations de loyers sont du CAS par CAS et les indices ne permettent pas un calcul exacte de la hausse.

Reprise de logement

Un propriétaire individuel ou un couple propriétaire, a le droit de reprendre le logement pour s’y loger lui-même, ou pour y loger un membre du premier degré ascendant ou descendant de sa famille (son père, sa mère, son fils, sa fille), ou pour y loger une personne dont il est le principal soutien.

La reprise de logement ne peut être fait dans aucun autre contexte. Donc, une personne morale (une compagnie) ou des propriétaires multiples (des amis, des frères par exemple), ne peuvent faire de reprise de logement.

Pour reprendre le logement, le propriétaire doit faire parvenir un avis ÉCRIT au locataire, au moins 6 mois avant la fin du bail (pour un bail d’une durée d’un an). Cet avis doit comprendre la date de la reprise, le nom de la personne à qui est destiné le logement et le lien entre cette personne et le proprio.

Lorsqu’un locataire reçoit l’avis de reprise de logement, il a un  mois pour y répondre par écrit. Il peut refuser ou accepter la reprise. S’il ne répond pas à l’avis, la loi considère qu’il a REFUSÉ.

Si le locataire refuse, le propriétaire doit s’adresser a la Régie du logement s’il veut que la reprise ait lieu.

La loi ne prévoit pas d’indemnité pour un locataire victime de reprise. Par contre, il est possible, en refusant la reprise, que la Régie prenne en compte la situation du locataire et qu’elle autorise une indemnité ou des conditions particulières pour la reprise.

Travaux et insalubrité  

Réparations urgentes et nécessaires

Tout problème dangereux pour la santé ou la sécurité du locataire est considéré comme une réparation urgente et nécessaire (ex: tuyau qui gèlent durant l'hiver).

Pour toutes réparations urgentes, le locataire doit avertir son propriétaire  plus vite possible pour se dégager de toute responsabilité en lui donnant 48 heures pour agir(lettre par courier recommendé ou téléphoner avec témoin). Si le propriétaire n'agit pas dans les 48 heures, le locataire peut faire les réparations et les déduire du montant du loyer sous présentation des photocopies des factures. Il est donc très important de conserver tous les reçus et les factures.

réparations majeures

Le propriétaire doit montrer le caractère raisonnable des travaux en plus de la nécessité de l'évacuation. Dans un tel cas, la Régie du logement accorde au locataire les dépenses encourues pour l'aller-retour, l'entreposage, les frais d'assurances des meubles, la différence de loyer, la réinstallation des services du téléphone et de l'électricité. L'indemnité est payable à l'évacuation et non sur présentation des factures.

Si l'évacuation est d'une semaine et moins, le locataire doit recevoir l'avis de réparations majeures 10 jours à l'avance. le locataire peut, dans les dix jours qui suivent cet avis, demander à la Régie du logement de statuer sur la nature, la durée des travaux, de même que l'évacuation et le dédommagement.

Si l'évacuation est de plus d'une semaine, il doit recevoir l'avis 3 mois à l'avance. Le locataire a 10 jours pour répondre. S'il ne répond pas, il est présumé avoir refusé de partir. Le propriétaire a 10 jours, après le délai du locataire, pour faire une demande à la Régie du logement. La Régie du logement statuera sur la nature des travaux, leur durée, l'évacuation ou non du locataire et le dédommagement auquel il a droit.

Il ne pourra y avoir une hausse de loyer que l'année suivante. Le locataire qui revient dans un logement après des réparations majeures, paie le même loyer qu'avant son départ.

n.b Toutes parties d'une subvention pour rénovation, de n'importe quel niveau gouvernemental, sont excluus du calcul d'une future hausse de loyer

Insalubrité

Le propriétaire doit entretenir le logement pendant toute la durée du bail, de manièere à ce qu'il serve à l'usage pour lequel il est loué, c'est-à-dire, en bon état de propreté. Tout ce qui est dangereux pour la santé et la sécurité des occupants est considéré impropre à l'habitation(insalubrité).

Tout locataire qui a déjà signé un bail et qui entre pour la première fois dans son appartement et s'aperçoit que celui-ci est impropre à l'habitation peut dès lors ne pas prendre possession de son logement. Il y aura résiliation de bail automatique en fait et en droit. Il ne doit en aucun cas prendre possession de ce logement. Il est important de prendre des photos du logement ou d'avoir un témoin en cas de contestation par le propriétaire.

Insalubrité et abandon

Si le locataire habite déjà un logement mais que celui-ci devient insalubre(présence de coquerelles après plusieurs tentatives d'extermination, absence de chauffage, moisissure dans toutes les pièces,etc.), il avise le propriétaire immédiatement.

Si le logement est devenu impropre à l'habitation, le locataire peut abandonner son logement en envoyant au propriétaire un avis écrit d'abandon avant de partir ou dans les 10 jours suivants l'abandon. Il est toujours préférable de demander l'inspection du logement par le service municipal compétent. Lorsque le logement redevient propre a l'habitation le propriétaire doit en aviser le locataire qui lui signalera s'il reprend ou non le logement.

Au niveau de la Régie du logement, les procédures générales habituelles s'appliquent

Réglement sur le logement

Tout bâtiment doit respecter le réglement sur le logement de la municipalité. Malheureusement plusieurs municipalités n'en ont pas ou n'ont pas d'inspecteur. Il est donc important de bien se renseigner.

Le réglemnt sur le logement comporte des exigences minimales sur, entre autres, les insectes,l'installation électrique, l'installation sanitaire, l'éclairage naturel, la température de l'eau chaude, la plomberie, les garde-corps, les rampes d'escalier, les balcons, la sécutité d'entrée, les avertisseurs d'incendie,les portes, les fenêtres, la toiture.

Intimidation/Harcèlement

Les locataires ont le droit de profiter de la pleine jouissance de leur logement. Cela signifie que les locataires ont el droit d’être bien chez eux, à l’abri de toute intimidation ou harcèlement.

Lorsqu’ un locataire est victime de ce genre de comportement, qu’il vienne du concierge, du propriétaire, du représentant du propriétaire ou d’unE voisinE, il doit en aviser le propriétaire et le mettre en demeure de que cesse immédiatement tout comportement qui porte atteinte à sa sécurité, à sa dignité ou qui brime sa jouissance paisible.

Si le comportement persiste, le locataire devra envoyer une mise en demeure au locateur et éventuellement ouvrir une demande à la Régie du logement.

Pour constituer ses preuves pour des cas de harcèlement ou d’intimidation, les locataires peuvent faire appels aux policiers, à des témoins, ou, idéalement constituer un journal de bord des événements.

Discrimination  

Selon la charte des droits et libertés de la personne du québec, on ne peut pas vous refuser un logement pour des raisons discriminatoire tels que: personne à faible revenu, femme seule ou avec des enfants, personne âdée, personne handicapée,orientation sexuelle, race, langue, sexe, religion, chômage. Si un propriétaire refuse de louer un logement pour ces raisons, le locataire peut porter plainte à la commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse. 

Si un locataire est victime de discrimination et qu'il a un dossier étoffé (témoin, preuve d'un refus discriminatoire), il peut téléphoner à la commission et deamnder à parler è un enquêteur. Celui-ci pourrait téléphoner au propriétaire et lui mentionner qu'il n epeut refuser de louer un logement pour de tels motifs. Il est5 donc conseillé de visiter des logements toujours en présence d'une autre personne ( parent,ami,etc.).

De plus, le propriétaire ne peut refuser un bail à un locataire pour le seul motif que ce locataire a exercé un droit auprès de la Régie de logement

 

Mise en demeure

La mise en demeure est la première étape pour entamer une démarche légale pour forcer le propriétaire à remplir une de ses obligations.

Il s'agit d'écrire une lettre (qui sera ensuite envoyée par courrier recommandé) qui explique la situation au propriétaire, lui rappelle ses obligations et lui donne un délai pour agir.

Voir section mise en demeure

La régie du logement

La Régie du logement est un tribunal administratif qui a été crée par l'État Québécois en 1980. Ce tribunal a deux fonctions principales :

a) informer les locataires et les propriétaires sur la loi sur le logement locatif

b) régler les litiges qui opposent les locataires et les propriétaires.

Le service des permis et inspections 

Procédure à suivre à Montréal

Pour toutes questions d'insalubrité, le locataire doit avertir le propriétaire par courrier recommandé en gardant deux copies de sa lettre et le reçu de la poste, en indiquant bien le délai accordé pour les réparations (généralement, un délai de 48 heures est inscrit). pas la suite, le locataire pourra porter plainte à la Régie du logement et au service des permis et inspections de la ville de Montréal. 

Quand le locataire porte plainte au service des permis et inspections de la Ville de Montréal, le répartiteur du service pourrait décider :

  1. d'appeler directement le propriétaire,

  2. d'écrire une lettre au propriétaire

  3. d'envoyer in inspecteur.

le répartiteur demandera toujours une copie de la lettre de mise en demeure envoyeée par le locataire au propriétaire.

 

Ateliers sur les droits des locataires

(A VENIR)

 

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